招商局商业房托基金公布二零二二年中期业绩

国际商业新闻[International Business News] – 招商局商业房地产投资信托基金(「招商局商业房托基金」或「房托」,香港联交所股份代号:1503),宣布截至2022年6月30日止六个月之中期业绩。

上半年深圳和北京均受到一定程度的疫情封控,写字楼市场租赁活动受限,租户对扩张较为谨慎。 上半年,深圳写字楼市场量价均面临较大压力,招商局商业房托基金于报告期间的收益总额为人民币175百万元,较2021年相关期间收益减少约人民币36.8百万元。 于2022年向租户提供的租金减免是此收益总额减少的主要原因。

包括根据每基金单位分派承诺收到的现金付款,报告期间的每基金单位中期分派为0.1307港元(相当于人民币0.1141元)。 按2022年6月30日基金单位收市价2.58港元计算,相当于按年计算的实际年化分派收益率10.1%。

于2022 年6 月30日,基金单位持有人应佔资产净值为人民币3,899 百万元,或每基金单位人民币3.46元,相当于根据人民银行于2022年6月30日公布的汇率中间价计算的每基金单位4.05港元, 2022 年6月30日基金单位的收市价2.58港元较每基金单位资产净值折让36.3%。

业务表现

于报告期间,整体物业组合的出租率由2021年底的87.7%,下跌至2022年6月30日的84.2%,主要是受到新收购物业—北京航华科贸中心的出租率较低的影响。 如排除北京新物业对出租率的影响,按物业所处城市来看,深圳现有五栋物业的出租率为86.5%,较去年年底下降1.2个百分点。 其中,写字楼的平均出租率由2021年底的86.9%上升至2022年6月30日的87.0%,升幅为0.1个百分点。 物业组合的现时租金在稳定范围内小幅度波动。 市值亦经过重新估值后增加人民币2,752百万元至2022年6月30日的人民币9,498百万元。 其中,人民币2,730百万元的增加来自于新收购的北京航华科贸中心,而其余人民币22百万元的增加来自于现有位于深圳的物业。

新时代广场

尽管受到新冠疫情的持续影响,加之深圳市南山区有数个甲级写字楼入市,新时代广场依然经受住了考验。 于报告期间,其现时租金提升了人民币2.8元/平方米至人民币182.2 元/平方米,出租率提升了0.4个百分点至92.3%。 管理人将密切关注市场供求,以维持出租率稳定作为新时代广场的主要管理目标。

数码大厦、科技大厦及科技大厦二期

自从科技大厦获得新的重大租户——深圳前海蛇口自贸区医院承租以来,其运营数据一直令人满意。 自2021年6月30日以来,其出租率一直保持在100%,同时,由于医院继续以较高的租金从即将到期的租户手中承租面积,现时租金也一直在稳步上升中。 在过去的6个月里,现时租金从人民币119.6元/平方米上升到人民币122.3元/平方米。

另一方面,疫情对在线商务和跨境贸易等行业的打击抑制了整个深圳网谷对办公空间的需求,这对房托在该区域缺乏主力租户的物业造成了影响。 管理人已经优先填补了数码大厦的空缺,该大厦与科技大厦二期相比较新,其出租率已经恢复了4.6个百分点,达到75.9%。 然而,优先填补数码大厦空缺的方式导致现时租金下降了人民币1.3元/平方米,至人民币125.6元/平方米。 科技大厦二期的出租率比去年年底下降了4.4个百分点,目前为76.8%。 由于本期间内退租租户的租金较低,这将现时租金提高人民币0.8 元/平方米,达到人民币116.9元/平方米。

花园城

于报告期间,花园城的出租率下降6个百分点至84.5%,主要原因有两点:一方面受到新冠疫情再次反扑的影响,各商铺均受到约7天至30天的闭店影响,部分租户选择提前退租; 另一方面,房托对一些到期的租户没有进行续租安排,将部分区域空置出来以配合即将进行的资产提升及改造计划,以期在改造提升完成后,新租约将达至更高的租金。 目前现时租金下降人民币3.5元至人民币173元/平方米左右。

招商局航华科贸中心

招商局商业房托基金于2022年6月30日收购招商局航华科贸中心多数物业权益。 该物业地处于北京朝阳区国贸中心商业区,具有策略性地位。 国贸中心商业区为中国最享负盛名的国际商务街区之一,是世界领先的金融、媒体、资讯科技、顾问及服务行业的所在地。 招商局航华科贸中心的租户主要来自于金融、租赁及商业服务行业。 由于在收购前,招商航华科贸中心已经完成了大部分的升级改造,未来可出租率和租金有较为可观的提升空间。

展望

受新冠疫情影响,企业主对扩张都较为谨慎,需求被持续压抑。 加之深圳目前仍有大量写字楼及新型产业用房在建,并持续推出市场,大批量的写字楼供应将对全市写字楼市场产生更为严峻的挑战。 北京早年亦在CBD 出让了多宗商服用地,打造CBD 核心区,片区预计将在2025年基本建成。 无论是深圳或是北京的写字楼市场,中短期内预计均会面临供应过大,需求受抑的困境。 零售物业市场则受到经济前景不明朗,消费动力不足的影响,削弱商户对市场的信心,对店铺的扩张更为保守,也对零售物业的改造调整及租赁产生了一定的负面影响。

招商局商业房托基金现时持有的6项物业,除科技大厦外,均已经完成或正在进行升级改造,冀物业完成升级改造后,能增加其市场的竞争力,提升租户的体验感,并籍此带来更高的租金,为各基金单位持有人创造更好的收益。 然而,受疫情管控影响,部分工程进度有所延误,与深圳5项物业临近的地铁12 号线也延迟到2022 年下半年开通,直接拖缓了深圳花园城的资产提升计划进度。

除本地市场影响外,全球多个地区的高通胀压力让货币政策持续紧缩,进一步阻碍了房托的发展。 2022年上半年,美联储已3次加息,并于7月再次加了75个基点。 货币政策持续紧缩,利率大幅上升也增加了融资成本,压缩了房托进一步扩张的空间。

招商房托管理人表示将密切追踪市场动态,拓宽营销渠道,在租金水平和出租率上获得平衡,为基金单位持有人创造稳定高质的效益。 管理人也将加强与营运及物业管理人的沟通,配合深圳地铁12号线的开通加快推进物业的装修改造进度,冀在2023年可以完成花园城的整体装修改造,以全新的形象推出市场。

关于招商局商业房托基金

招商局商业房托基金为一个以单位信托基金形式组成的香港集体投资计划,且已根据证券及期货条例第104条获认可。 招商局商业房托基金为主要以拥有及投资中国(包括香港及澳门,但不包括招商置地城市)的优质创收商业物业为目的而成立的房地产投资信托基金。 其将首先专注于:(i)粤港澳大湾区(不包括两个招商置地城市,即佛山及广州),包含最初五处物业所在地; 及(ii)北京及上海。 招商局商业房托基金由房托管理人管理,其主要投资目标为向基金单位持有人提供稳定分派、造就长期可持续分派增长及提升招商局商业房托基金物业价值。

消息来源: 招商局商业房地产投资信托基金